CONTEXT
Piaţa de birouri, în mod special, se confruntă, la nivel global, cu un declin fără precedent al cererii de spaţii noi, situaţie înrăutăţită de costurile mari de finanţare şi revenirea lentă a angajaţilor la birouri. Spre exemplu, piaţa de profil din Germania se confruntă cu cea mai severă criză din ultimele decenii.
În Bucureşti, anul acesta se preconizează a fi cel mai slab în livrări de clădiri noi din ultimii 20 de ani. Interesul scăzut din partea cumpărătorilor pentru plasamente imobiliare în această perioadă de reaşezare a preţurilor este principala caracteristică a pieţei şi factorul care ar putea contribui la o ieftinire a proprietăţilor.
Volumul de tranzacţii cu proprietăţi comerciale (birouri, mall-uri, depozite şi hoteluri) ar putea fi în acest an la fel de slab ca în 2023, când s-a înregistrat cel mai redus nivel investiţional din ultimii 10 ani.
Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii. Astfel, tranzacţiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacţionat în 2023, în condiţiile în care contribuţia acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%.
Cel puţin în prima jumătate a lui 2024, consultanţii imobiliari se aşteaptă la o continuare a perioadei slabe pentru investiţii în regiunea Europei Centrale şi de Est. Totuşi, în cea de-a doua jumătate a anului, este posibil să observăm o revigorare timidă, în condiţiile în care ratele dobânzilor vor scădea în zona euro şi în SUA începând cu trimestrul doi al anului, iar activitatea economică se va menţine la niveluri decente.
Piaţa închirierilor de sedii pentru birouri traversează o perioadă de scădere, caracterizată prin ofertarea pe piaţă a unor spaţii reduse cu circa 60% faţă de cât se cereau în urmă cu 3 ani. Cererea medie în piaţa de închirieri de birouri a scăzut, de la 2.000 metri pătraţi în anii 2015-2020, la 700-800 metri pătraţi.
Pe piaţa de retail se constantă o revenire a apetitului dezvoltatorilor pentru proiectele de dimensiuni mari, de tip mall sau proiecte mixte, care tind să aibă o amprentă investiţională mai mare, după ce în anii precedenţi dominau parcurile de retail.
Contextul macroeconomic şi regimul urbanistic dificil a condus la o restrângere a ofertei de locuinţe, mai ales în Bucureşti. În total, în 2023 au fost vândute aproximativ 56.200 de locuinţe în Bucureşti şi Ilfov, în scădere cu 13,2% faţă de anul precedent – trebuie avut însă în vedere că baza de raportare, 2022, este reprezentată de un an cu recorduri absolute în materie de vânzări de unităţi rezidenţiale.
TEME DE DEZBATERE
Semnalele negative transmise de cea mai mare economie din Europa pot afecta în lanţ şi restul economiilor continentului, în principal prin reticenţa investitorilor de a-şi mai plasa banii pe acest sector.
Comparativ cu Varşovia, Praga, Bratislava şi Budapesta, piaţa din Bucureşti este cea mai ieftină din regiune în privinţa birourilor, proprietăţilor de retail, a celor logistice şi a locuinţelor.
Lucrul din afara biroului, restrângerea multor companii cu spaţii redundante, dar şi alţi factori au condus la reducerea dimensiunii tranzacţiei medii de închiriere pe sectorul birourilor. Fragmentarea spaţiilor ocupate de marile corporaţii în sedii mici are loc în circa un sfert din spaţiile mordene din piaţă.
Tendinţa lansată de marile lanţuri de retail alimentar, precum Lidl sau Penny, de a-şi diversifica strategia de expansiune locală prin închirierea magazinelor.
Nume noi de retaileri internaţionali sunt aşteptate în mallurile din România.
Impactul asupra pieţei imobiliare a pregătirilor pentru alegerile prezidenţiale, parlamentare, locale şi europarlamentare din 2024.
Peste 60% dintre casele şi apartamentele vândute în România în 2023 au fost cumpărare exclusiv din resurse proprii, fără a se apela la un credit bancar, potrivit calculelor SVN.
Rata medie a unui credit ipotecar contractat pe o perioadă de 25 de ani pentru achiziţionarea unui apartament nou cu două camere (50 de metri pătraţi utili) în Bucureşti este estimată pentru luna ianuarie 2024 la un procent de aproximativ 53% din salariul mediu net la nivel naţional, potrivit indicelui SVN.
Costurile de construcţie mai mari vor contribui şi ele la reducerea volumului de livrări de locuinţe. Impactul majorării cotei TVA de la 5% la 9% la tranzacţiile cu locuinţe de la 1 ianuarie 2024.
Soluţii concrete în rezolvarea problemelor cauzate de lipsa unui cadru urbanistic unitar.
Care este media marjelor de profit la dezvoltatorii imobiliari? Au început dezvoltatorii să vândă sub marjele de profit estimate iniţial?
Zona istorică a Bucureştiului este repusă în valoare prin proiecte ample de consolidări şi transformări de clădiri istorice în hoteluri, spaţii de birouri sau locuinţe.
